Affitti 2026: crescono i contratti agevolati. Cosa significa per i proprietari di Belluno e Treviso

Le statistiche dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate relative al secondo trimestre 2026 fotografano un mercato della locazione abitativa in movimento. In Italia sono state registrate 248.180 nuove locazioni abitative, con un aumento del 3,1% rispetto allo stesso periodo del 2025. Il valore complessivo dei canoni annui raggiunge 1,681 miliardi di euro, in crescita del 6,3%.

Sono numeri che meritano una lettura attenta, soprattutto da parte dei piccoli proprietari. La prima precisazione è anche la più importante: l’aumento del 6,3% del valore complessivo non dimostra che ogni singolo affitto sia aumentato del 6,3%. È un risultato aggregato, che può dipendere da fattori molto diversi fra loro:

• dal numero dei contratti registrati;
• dalla loro durata;
• dalla tipologia delle locazioni;
• dalle caratteristiche degli immobili;
• dalla distribuzione geografica dei contratti.

La seconda precisazione riguarda la natura del documento: quelle dell’OMI sono statistiche nazionali, non una nuova norma. Non introducono obblighi, non modificano i contratti già in corso e non autorizzano da sole alcun aumento del canone. I dati sono consultabili nelle statistiche trimestrali dell’Agenzia delle Entrate e nella sintesi pubblicata dall’Agenzia.

La crescita più forte riguarda i contratti agevolati

All’interno del quadro generale, il segmento che cresce di più è quello delle locazioni a canone concordato. Le locazioni agevolate di lungo periodo riguardano 66.657 abitazioni, con un aumento del 9,8% rispetto all’anno precedente, mentre il valore complessivo dei relativi canoni annui cresce del 16%. Aumentano anche le locazioni agevolate transitorie. Risultano invece in contrazione i contratti ordinari di lungo periodo.

È un movimento significativo, che mostra un interesse crescente verso le formule agevolate. Va però letto per quello che è: questi numeri non dimostrano da soli che il canone concordato sia sempre più conveniente per qualsiasi proprietario. Indicano una tendenza del mercato, non un risultato garantito per il singolo contratto.

La convenienza, infatti, non si misura su una media nazionale: si calcola sul singolo immobile, con il canone effettivamente applicabile in quel Comune, la fiscalità concreta del proprietario e le condizioni del rapporto di locazione.

Attenzione: le percentuali non sono dati locali

È il punto su cui, come associazione, riceviamo più domande ogni volta che escono nuove statistiche. Il rapporto OMI non permette di affermare che:

• nella provincia di Belluno i contratti agevolati siano aumentati del 9,8%;
• nella provincia di Treviso i contratti agevolati siano aumentati del 9,8%;
• i canoni di Belluno o di Treviso siano cresciuti del 6,3%;
• ogni singolo proprietario possa aumentare il proprio canone.

Le percentuali qui riportate sono e restano dati nazionali. Applicarle al proprio appartamento sarebbe un errore di metodo, prima ancora che un errore di calcolo.

Il loro valore per chi vive a Belluno o a Treviso è diverso e più concreto: rendono attuale una valutazione seria del canone concordato e degli Accordi territoriali vigenti nelle due province, che sono lo strumento con cui, sul nostro territorio, il canone viene effettivamente determinato.

Come funziona il canone concordato

Nel contratto a canone libero l’importo è frutto dell’accordo fra le parti. Nel canone concordato, invece, il canone deve essere determinato all’interno delle fasce previste dall’Accordo territoriale applicabile al Comune nel quale si trova l’immobile.

Il calcolo può dipendere da diversi elementi:

• provincia e Comune;
• zona territoriale;
• superficie convenzionale;
• tipologia dell’abitazione;
• caratteristiche dell’immobile;
• stato di manutenzione;
• pertinenze;
• dotazioni e servizi;
• durata e tipologia contrattuale;
• maggiorazioni o riduzioni ammesse dall’Accordo.

Ne deriva una conseguenza pratica che vale la pena ripetere: non esiste un unico prezzo al metro quadrato valido per tutta la provincia di Belluno o per tutta la provincia di Treviso. Due appartamenti simili, in due Comuni diversi, possono ricadere in fasce di canone diverse.

Prima della stipula occorre quindi individuare esattamente:

1. il Comune nel quale si trova l’immobile;
2. l’Accordo territoriale applicabile;
3. la zona;
4. i parametri corretti;
5. la fascia minima e massima ammessa.

Quali contratti possono essere stipulati

Contratto agevolato 3+2

Ha una durata iniziale di tre anni, con proroga biennale nei casi previsti dalla legge. È il modello generalmente utilizzato per una locazione stabile a canone concordato ed è quello a cui si pensa quando si parla di contratto agevolato.

Contratto transitorio

Può essere utilizzato quando esiste un’esigenza temporanea reale e documentabile del proprietario o dell’inquilino. La transitorietà non va indicata in modo generico: deve rispettare le condizioni previste dalla normativa e dall’Accordo applicabile.

Contratto per studenti universitari

È destinato alle esigenze abitative degli studenti, nei Comuni e nelle situazioni nelle quali questa particolare tipologia contrattuale può essere utilizzata.

La scelta del modello non è una semplice formalità: un contratto non coerente con la situazione reale può generare contestazioni e compromettere le agevolazioni.

Cedolare secca al 10%: non spetta automaticamente

È l’equivoco più diffuso. La cedolare secca con aliquota del 10% non spetta automaticamente per il solo fatto di chiamare il contratto «concordato». Occorre verificare, caso per caso:

• la tipologia del contratto;
• il Comune nel quale si trova l’immobile;
• l’applicabilità dell’agevolazione;
• la corretta applicazione dell’Accordo territoriale;
• il rispetto della fascia di canone;
• la documentazione necessaria;
• l’attestazione di rispondenza;
• la situazione fiscale concreta del locatore.

In termini generali, la cedolare secca sostituisce, per i redditi interessati, l’Irpef e le relative addizionali, oltre alle imposte di registro e di bollo normalmente dovute sul contratto. Le condizioni sono descritte nella scheda informativa dell’Agenzia delle Entrate sulla cedolare secca.

C’è un aspetto che molti proprietari scoprono tardi: durante il periodo di applicazione della cedolare secca il proprietario rinuncia all’aggiornamento del canone, compreso l’adeguamento ISTAT. Al tema abbiamo dedicato un approfondimento specifico sull’adeguamento ISTAT del canone di locazione.

Per questo non promettiamo mai in modo automatico cedolare secca al 10%, riduzioni IMU, risparmio fiscale, convenienza economica o assenza di contestazioni. Ogni beneficio deve essere verificato in base alla legge, al Comune, al contratto, all’Accordo territoriale e alla situazione concreta del proprietario.

Attestazione di rispondenza: perché è importante

Per i contratti non assistiti dalle organizzazioni firmatarie deve essere verificata la necessità dell’attestazione di rispondenza, detta anche attestazione di conformità. Non è una firma di cortesia: è il documento con cui si verifica la conformità economica e normativa del contratto all’Accordo territoriale applicabile.

Il controllo può riguardare:

• la corretta individuazione della zona;
• la superficie utilizzata nel calcolo;
• le caratteristiche dell’immobile;
• le dotazioni;
• la fascia minima e massima;
• il canone pattuito;
• il modello contrattuale;
• le maggiorazioni o riduzioni applicate.

Trattarla come una semplice formalità burocratica è rischioso: l’attestazione può essere determinante per la corretta applicazione delle agevolazioni fiscali collegate al canone concordato.

Gli Accordi territoriali nelle province di Belluno e Treviso

Gli Accordi territoriali della provincia di Belluno

Il 24 febbraio 2025 sono stati sottoscritti cinque nuovi Accordi territoriali per le locazioni a canone concordato nella provincia di Belluno. Gli Accordi riguardano:

• il Comune di Belluno;
• il Comune di Feltre;
• il Comune di Sedico;
• il Comune di Borgo Valbelluna;
• gli altri Comuni della provincia, suddivisi in aree con caratteristiche omogenee.

Sono entrati in vigore il 1° marzo 2025 e hanno sostituito il precedente sistema risalente al 2006. Il quadro completo è raccolto nella pagina dedicata agli Accordi territoriali della provincia di Belluno, dove sono pubblicati anche i testi dell’Accordo territoriale del Comune di Belluno e dell’Accordo territoriale del Comune di Feltre.

Un immobile situato in un Comune della provincia non deve essere automaticamente valutato con l’Accordo del Comune di Belluno: va applicato l’Accordo previsto per l’esatta ubicazione dell’immobile.

Gli Accordi territoriali della provincia di Treviso

Il 5 febbraio 2024 è stato sottoscritto un nuovo sistema di Accordi territoriali per la stipula dei contratti di locazione abitativa a canone concordato nella provincia di Treviso, in attuazione della Legge 9 dicembre 1998, n. 431 e del Decreto interministeriale 16 gennaio 2017. Questi Accordi hanno sostituito i precedenti e comprendono:

• il Comune di Treviso;
• il Comune di Vittorio Veneto;
• il Comune di Castelfranco Veneto;
• il Comune di Conegliano;
• il Comune di Mogliano Veneto;
• il Comune di Montebelluna;
• il Comune di Paese;
• i Comuni di Oderzo, Preganziol, Roncade, Vedelago e Villorba;
• i Comuni della provincia di Treviso con popolazione compresa tra 10.000 e 14.000 abitanti;
• i Comuni della provincia di Treviso con popolazione inferiore a 10.000 abitanti.

Anche in provincia di Treviso, quindi, non esiste un’unica fascia di canone valida per tutti gli immobili. La raccolta completa è nella pagina degli Accordi territoriali della provincia di Treviso, insieme all’Accordo territoriale del Comune di Treviso 2024 e all’Accordo per i Comuni trevigiani sotto i 10.000 abitanti.

La regola pratica è la stessa: un proprietario non deve utilizzare automaticamente l’Accordo del Comune di Treviso per un immobile situato in un altro Comune della provincia. L’Accordo corretto deve essere individuato in base all’esatta ubicazione dell’immobile.

APPC Belluno e Treviso, rappresentata in questo percorso dal vicepresidente Michele Sacchet, figura tra le organizzazioni della proprietà edilizia che hanno partecipato alla definizione e alla sottoscrizione degli Accordi territoriali. È anche per questo che l’associazione può assistere i proprietari nella lettura e nell’applicazione concreta di questi testi.

Canone libero o concordato: quale conviene davvero?

Un canone concordato può essere inferiore a quello ottenibile sul mercato libero. Questo, però, non significa automaticamente che sia meno conveniente.

Il confronto deve considerare almeno:

• il canone annuo effettivamente incassabile;
• l’imposizione fiscale;
• la possibile applicazione della cedolare secca;
• il trattamento IMU;
• la durata e la stabilità del rapporto;
• il rischio di periodi di sfitto;
• le caratteristiche dell’inquilino;
• le spese contrattuali;
• la possibilità o meno di aggiornare il canone;
• gli adempimenti necessari;
• il risultato netto finale.

In determinate situazioni un canone nominalmente più basso può produrre un risultato netto competitivo. In altre no. È esattamente per questo che la convenienza deve essere calcolata caso per caso, sul singolo immobile, e non decisa in base a una percentuale nazionale.

La checklist del proprietario prima di affittare

Prima di firmare, questi sono i controlli da fare:

1. provincia e Comune nel quale si trova l’immobile;
2. Accordo territoriale applicabile;
3. zona e fascia;
4. superficie convenzionale;
5. caratteristiche e dotazioni;
6. canone minimo e massimo;
7. modello contrattuale;
8. eventuale esigenza transitoria documentata;
9. attestazione di rispondenza;
10. regime fiscale;
11. trattamento IMU;
12. APE e documentazione dell’immobile;
13. registrazione entro il termine previsto.

A questi controlli aggiungiamo quattro avvertenze che nascono dalle domande più frequenti:

• i nuovi dati OMI non autorizzano aumenti automatici dei contratti già in corso;
• l’aggiornamento ISTAT segue le norme e le clausole del singolo contratto;
• durante l’applicazione della cedolare secca l’aggiornamento del canone è sospeso;
• non si può trasformare automaticamente un contratto libero in un contratto 3+2 senza verificare condizioni, scadenze e modalità della nuova stipula.

L’assistenza APPC per i proprietari di Belluno e Treviso

APPC Belluno e Treviso affianca i proprietari nelle fasi in cui gli errori costano di più: l’individuazione dell’Accordo territoriale applicabile, il calcolo del canone all’interno della fascia ammessa, la scelta del modello contrattuale, l’attestazione di rispondenza e la verifica degli adempimenti successivi alla firma.

L’assistenza copre entrambe le province, con le sedi di Belluno e di Lamon e, per il territorio trevigiano, la sede APPC di Treviso e il presidio di Valdobbiadene.

Hai un appartamento da affittare o un contratto in scadenza?

Contatta APPC Belluno e Treviso prima della stipula per individuare l’Accordo territoriale applicabile, calcolare correttamente il canone e verificare contratto, attestazione e adempimenti.

Sede APPC di Belluno

Via Ippolito Caffi 116 – Belluno
Telefono: 0437 950360
E-mail: appcbelluno@gmail.com

Sede APPC di Treviso

Via Sant’Agostino 43/A – Treviso
Telefono: 0422 1284035

Sede di Valdobbiadene

Via Erizzo 323 – Valdobbiadene
Telefono: 0423 375573

Le informazioni contenute nell’articolo hanno carattere generale e divulgativo. La disciplina fiscale e contrattuale deve essere verificata con riferimento al singolo immobile, al Comune, all’Accordo territoriale vigente e alla posizione del proprietario.