Registrazione del contratto di affitto: imposte, scadenze e responsabilità
Registrare il contratto non è una formalità da sbrigare quando capita: è un obbligo di legge con un termine preciso, un costo calcolabile in anticipo e una responsabilità che ricade su entrambe le parti. Ecco che cosa deve sapere chi affitta un immobile.
In questo approfondimento
Chi deve registrare e entro quando
Tutti i contratti di locazione e affitto di immobili devono essere registrati, qualunque sia l’importo del canone. L’unica eccezione riguarda i contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno con lo stesso conduttore.
Il termine è di 30 giorni dalla data di stipula, oppure dalla decorrenza del contratto se questa è anteriore. È un dettaglio che sfugge spesso: se il contratto viene firmato il 20 del mese ma decorre dal 1°, il conto dei trenta giorni parte dal 1°.
All’obbligo può adempiere il locatore o il conduttore, ma entrambi rispondono in solido del pagamento dell’intera somma dovuta. In pratica, se l’inquilino si era impegnato a registrare e non lo fa, l’Agenzia può rivolgersi al proprietario. Nella prassi le imposte si dividono a metà, ma è un accordo fra le parti: davanti al fisco la responsabilità resta di tutti e due.
In breve
- Chi: locatore o conduttore, con responsabilità solidale di entrambi.
- Quando: entro 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza, se anteriore.
- Come: servizio online RLI nell’area riservata dell’Agenzia delle entrate, oppure in ufficio con il modello RLI.
- Obbligo telematico: per gli agenti immobiliari e per chi possiede almeno 10 immobili.
- Eccezione: contratti fino a 30 giorni complessivi nell’anno con lo stesso conduttore.
Quanto si paga: registro e bollo
Sono dovute due imposte: quella di registro, proporzionale al canone, e quella di bollo.
| Tipo di immobile | Imposta di registro |
|---|---|
| Fabbricati a uso abitativo | 2% del canone annuo, moltiplicato per il numero delle annualità |
| Fabbricati strumentali per natura | 1% se la locazione è effettuata da soggetti passivi IVA; 2% negli altri casi |
| Fondi rustici | 0,50% del corrispettivo annuo per il numero delle annualità |
| Altri immobili | 2% del corrispettivo annuo per il numero delle annualità |
Il versamento per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro. L’imposta di bollo è di 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e comunque ogni 100 righe, per ogni copia da registrare.
Due dettagli che fanno risparmiare. Per i contratti a canone concordato relativi a immobili situati in Comuni ad elevata tensione abitativa la base imponibile si riduce del 30%: l’imposta si calcola quindi sul 70% del canone. E sul deposito cauzionale versato dall’inquilino non è dovuta imposta di registro; lo è, nella misura dello 0,50%, solo se il deposito viene pagato da un terzo estraneo al rapporto.
Contratti pluriennali: tutto subito o anno per anno
Per i contratti che durano più anni — il classico 4+4, ma anche il 3+2 concordato — si sceglie fra due strade.
Pagamento per l’intera durata: si versa il 2% del corrispettivo complessivo al momento della registrazione. In cambio spetta uno sconto, pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità. Se poi il contratto si interrompe prima, spetta il rimborso di quanto pagato per le annualità successive alla disdetta.
Pagamento anno per anno: si versa il 2% del canone di ciascuna annualità, entro 30 giorni dalla scadenza della precedente. È la strada più comune, ma è anche quella che genera più dimenticanze, perché la scadenza cade ogni anno nello stesso periodo e nessuno la ricorda al proprietario. Dalla seconda annualità in poi l’importo può anche essere inferiore a 67 euro.
L’esempio dell’Agenzia delle entrate
Contratto 4+4 a uso abitativo, canone annuo di 7.200 euro, decorrenza 1° maggio 2026. L’imposta di registro annuale è di 144 euro (il 2% del canone): si versa alla registrazione e poi entro il 31 maggio 2027, 2028 e 2029.
Attenzione: nel calcolo dell’annualità successiva bisogna tenere conto anche degli eventuali adeguamenti ISTAT del canone. Se il canone è stato aggiornato, l’imposta si calcola sul canone aggiornato.
Il versamento si effettua con il modello F24 Elementi identificativi, codice tributo 1501, oppure con addebito in conto tramite i servizi telematici RLI.
Cedolare secca: che cosa cambia
Per le locazioni fra privati di immobili abitativi la cedolare secca è un regime facoltativo che sostituisce l’IRPEF, le addizionali sulla parte di reddito derivante dall’immobile e — punto che qui interessa — le imposte di registro e di bollo ordinariamente dovute sul contratto.
Conseguenza pratica: se tutti i locatori hanno optato per la cedolare, per le annualità successive l’imposta di registro non è dovuta. L’opzione può essere esercitata o modificata entro il termine previsto per il versamento dell’imposta, cioè entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità: non è una scelta fatta una volta per sempre.
Sul funzionamento della cedolare nelle locazioni turistiche abbiamo dedicato un approfondimento a parte, affitti brevi 2026, CIN e adempimenti fiscali.
Proroga, cessione, risoluzione e riduzione del canone
Dopo la registrazione il contratto continua a vivere, e ogni evento va comunicato attraverso lo stesso servizio RLI: versamenti per l’annualità successiva, proroga, cessione, subentro (per esempio quando l’immobile viene venduto e l’acquirente subentra come locatore), risoluzione anticipata, rinegoziazione del canone.
Per le risoluzioni e le cessioni senza corrispettivo di contratti pluriennali di immobili urbani l’imposta è fissa: 67 euro. Negli altri casi si applica il 2%, o lo 0,50% per i fondi rustici, sui canoni ancora dovuti.
Una buona notizia: la riduzione del canone è gratis
La registrazione dell’atto con cui le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto ancora in essere è esente dalle imposte di registro e di bollo. Se un inquilino in difficoltà chiede di rivedere l’importo, formalizzare l’accordo non costa nulla: molto meglio di un accordo verbale che poi nessuno riesce a provare.
Che cosa deve fare il proprietario
- Segnare la data. Trenta giorni dalla stipula o dalla decorrenza, quale delle due viene prima.
- Mettere in calendario l’annualità. Se si paga anno per anno, la scadenza torna ogni dodici mesi: un promemoria ricorrente evita l’avviso di liquidazione.
- Ricalcolare sul canone aggiornato. Se il canone è stato adeguato all’ISTAT, l’imposta va calcolata sul nuovo importo.
- Conservare la ricevuta di registrazione. Contiene il codice identificativo del contratto e l’ufficio competente, entrambi necessari per ogni adempimento successivo.
- Verificare il regime. Cedolare secca o regime ordinario? La scelta si può rivedere a ogni annualità e incide anche sulla possibilità di aggiornare il canone.
Gli errori che costano
- Registrare in ritardo. La registrazione tardiva comporta sanzioni; è possibile ridurle con il ravvedimento operoso, ma prima ci si accorge dell’omissione, meglio è.
- Dimenticare l’annualità successiva. È l’ipotesi più frequente e porta all’avviso di liquidazione, da pagare entro 60 giorni dalla notifica. Se l’avviso è errato — per esempio perché il contratto era in cedolare secca — si può chiedere il riesame in autotutela, anche tramite il servizio telematico CIVIS.
- Contare sull’accordo con l’inquilino. La responsabilità verso il fisco è solidale: l’accordo interno non libera nessuno dei due.
Domande frequenti
Devo registrare anche un contratto di pochi mesi?
Sì, salvo che la durata complessiva nell’anno con lo stesso conduttore non superi i 30 giorni. Sotto quella soglia non c’è obbligo di registrazione.
Chi paga l’imposta di registro, il proprietario o l’inquilino?
Locatore e conduttore rispondono in solido dell’intera somma. La divisione a metà è una prassi contrattuale diffusa, ma nei confronti dell’Agenzia delle entrate entrambi restano obbligati.
Con la cedolare secca devo pagare qualcosa alla registrazione?
No: la cedolare sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sul contratto. Se tutti i locatori hanno optato per questo regime, per le annualità successive l’imposta di registro non è dovuta.
Ho aumentato il canone con l’ISTAT: cambia l’imposta?
Sì, se si è in regime ordinario. Nel calcolo dell’imposta per l’annualità successiva si deve tenere conto degli adeguamenti del canone, compreso quello ISTAT.
Posso registrare il contratto da solo, senza intermediari?
Sì, con il servizio online RLI nell’area riservata dell’Agenzia delle entrate, accedendo con SPID, CIE o CNS. Chi possiede almeno 10 immobili e gli agenti immobiliari devono però obbligatoriamente usare il canale telematico.
Fonti ufficiali
- Agenzia delle entrate — Atti e contratti di locazione
- Agenzia delle entrate — Registrazione di un nuovo contratto: quanto si paga
- Agenzia delle entrate — Versamento per l’annualità successiva
- Agenzia delle entrate — Registrazione contratti di locazione fabbricati e affitto terreni
Per il canone concordato e l’attestazione di conformità restano validi i riferimenti degli accordi territoriali di Belluno e la nostra guida alle associazioni autorizzate a rilasciare l’attestazione. Sugli adempimenti che accompagnano il rinnovo, si veda anche APE in regola al rinnovo tacito della locazione.
Articolo informativo e divulgativo, aggiornato al 5 settembre 2026: non costituisce parere fiscale o legale e non sostituisce una consulenza riferita al singolo contratto. Gli uffici di APPC Belluno e Treviso assistono i soci nella registrazione, negli adempimenti successivi e nella scelta del regime fiscale più adatto.
