Adeguamento ISTAT del canone di affitto: quando spetta e come si calcola

Ogni anno, all’anniversario del contratto, molti proprietari si pongono la stessa domanda: posso aumentare il canone e di quanto? L’aggiornamento ISTAT esiste, ha regole precise e — questo è il punto che sfugge più spesso — non è automatico.

Quando spetta l’aggiornamento

La norma di riferimento è l’articolo 32 della legge 27 luglio 1978, n. 392. Il testo è chiaro e conviene leggerlo con attenzione: «Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto». E ancora: le variazioni in aumento, per i contratti stipulati per durata non superiore a quella dell’articolo 27, «non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati».

Da qui discendono tre condizioni che devono ricorrere tutte insieme.

Il tetto del 75% è un massimo, non un obbligo: un contratto può prevedere una percentuale inferiore, mai superiore.

Quale indice si usa: FOI, non NIC

È l’errore più comune, e nasce dai titoli dei giornali. Quando si legge «l’inflazione è al 3,3%», quel numero è quasi sempre il NIC, l’indice nazionale dei prezzi al consumo per l’intera collettività. Per aggiornare i canoni di locazione, invece, la legge indica l’indice FOI, cioè quello per le famiglie di operai e impiegati, nella versione «senza tabacchi».

I due indici si muovono in modo simile ma non identico. Usare il NIC al posto del FOI produce un aumento sbagliato, che il conduttore può legittimamente contestare.

I numeri di oggi

Come si calcola, con un esempio

Il meccanismo è semplice: si prende la variazione annua dell’indice FOI del mese di riferimento, la si moltiplica per la percentuale prevista dal contratto (di norma il 75%) e si applica il risultato al canone in essere.

Un’avvertenza sui contratti a canone concordato: la misura e le modalità dell’aggiornamento dipendono da quanto previsto dal contratto e dall’accordo territoriale applicabile. Per Belluno il riferimento sono gli accordi territoriali vigenti, che vanno letti prima di procedere.

Quando non si applica

Il caso più rilevante è la cedolare secca, e qui la legge non lascia margini. L’articolo 3, comma 11, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 stabilisce che, se il locatore opta per la cedolare, «è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell’opzione, la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT».

La stessa norma aggiunge due elementi che è bene conoscere: l’opzione non ha effetto se il locatore non ne ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia a chiedere l’aggiornamento; e le disposizioni del comma sono espressamente inderogabili. Non è quindi possibile aggirarle con una clausola contrattuale di segno diverso.

Sul recupero degli aumenti relativi ad annualità passate mai richieste le posizioni non sono uniformi: è una questione da valutare sul singolo contratto, non da risolvere con una regola generale.

Che cosa deve fare il proprietario

1. Rileggere il contratto. Verificare se la clausola di aggiornamento c’è e in quale misura è pattuita.
2. Verificare il regime fiscale. Se si è in cedolare secca, l’aggiornamento è sospeso: nessun calcolo da fare.
3. Prendere l’indice giusto. FOI senza tabacchi, variazione annua del mese di riferimento, dato definitivo pubblicato.
4. Comunicare per iscritto. La richiesta va formulata al conduttore indicando l’indice utilizzato, la percentuale applicata, il calcolo e il nuovo canone, con decorrenza dalla mensilità successiva.
5. Ricordarsi dell’imposta di registro. In regime ordinario, l’imposta per l’annualità successiva si calcola sul canone aggiornato: se ne parla nel nostro approfondimento sulla registrazione del contratto di affitto.

Domande frequenti

L’aggiornamento ISTAT è automatico?

No. Serve una clausola nel contratto e serve la richiesta del locatore. In assenza di uno dei due elementi il canone resta quello pattuito.

Di quanto posso aumentare il canone?

Al massimo del 75% della variazione dell’indice FOI accertata dall’ISTAT, per i contratti che rientrano nell’ambito dell’articolo 32 della legge 392/1978. Il contratto può prevedere una percentuale inferiore.

Ho la cedolare secca: posso aggiornare il canone?

No. Per tutta la durata dell’opzione la facoltà di chiedere l’aggiornamento è sospesa, anche se il contratto la prevede, e la norma è inderogabile.

Quale indice devo usare, quello che leggo sui giornali?

Quasi sempre no. Il dato citato dai media è il NIC, riferito all’intera collettività; per i canoni di locazione la legge richiama l’indice FOI per le famiglie di operai e impiegati.

Quando esce il prossimo dato utile?

L’ISTAT ha indicato il 16 settembre 2026 per la pubblicazione dei dati definitivi di agosto. Fino ad allora il riferimento resta l’ultimo indice pubblicato.

Fonti ufficiali

• ISTAT — Indice dei prezzi al consumo per le rivalutazioni monetarie
• ISTAT — Prezzi al consumo, dati provvisori di agosto 2026 (1° settembre 2026)
• Normattiva — Articolo 32 della legge 392/1978, aggiornamento del canone
• Normattiva — Articolo 3 del D.Lgs. 23/2011, cedolare secca

Articolo informativo e divulgativo, aggiornato al 5 settembre 2026 con l’ultimo indice FOI pubblicato (luglio 2026). Gli indici cambiano ogni mese: prima di applicare un aggiornamento verificare il dato aggiornato. Il testo non costituisce parere legale o fiscale e non sostituisce una verifica sul singolo contratto. Gli uffici di APPC Belluno e Treviso assistono i soci nel calcolo dell’aggiornamento e nella redazione della comunicazione al conduttore.