La locazione a canone libero, comunemente chiamata “4+4”, è la formula più utilizzata quando proprietario e inquilino vogliono negoziare liberamente le condizioni economiche del contratto, senza i vincoli — ma anche senza i vantaggi fiscali — del canone concordato.
Cos’è la locazione a canone libero
È disciplinata dall’art. 2, comma 1, della Legge 9 dicembre 1998, n. 431. Proprietario e inquilino sono liberi di stabilire l’importo del canone e le altre condizioni economiche del contratto, senza fare riferimento a fasce o parametri prestabiliti: è per questo che si parla di canone “libero” o “di mercato”.
Durata: quattro anni più quattro
La durata minima è di 4 anni, con rinnovo automatico per altri 4 alla prima scadenza, salvo che il proprietario non comunichi disdetta almeno 6 mesi prima nei casi tassativamente previsti dall’art. 3 della stessa legge (ad esempio: necessità di destinare l’immobile a uso abitativo, commerciale o professionale proprio o di un familiare, vendita a terzi da parte di chi non possiede altri immobili, necessità di eseguire lavori di ristrutturazione rilevanti). Alla seconda scadenza (dopo 8 anni) il contratto può essere rinnovato a nuove condizioni oppure le parti possono decidere di non proseguire.
Il regime fiscale
Il proprietario può scegliere tra la tassazione ordinaria IRPEF (con una riduzione forfettaria del 5% del canone) oppure la cedolare secca, un’imposta sostitutiva con aliquota al 21% sul canone annuo, che semplifica gli adempimenti ma esclude la possibilità di applicare l’aggiornamento ISTAT del canone per tutta la durata dell’opzione.
Locazione libera o concordata? Come scegliere
La locazione libera conviene quando il canone di mercato della zona è significativamente più alto delle fasce previste dagli Accordi Territoriali, oppure quando si preferisce mantenere la massima flessibilità contrattuale. La locazione concordata 3+2 conviene invece quando il vantaggio fiscale (cedolare al 10% invece che al 21%, eventuale riduzione IMU) compensa un canone più contenuto. Non esiste una risposta valida per tutti i casi: la scelta va valutata immobile per immobile.
Attenzione alla forma e alla registrazione
Il contratto deve essere redatto in forma scritta e registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula, con le relative imposte di registro (salvo opzione per la cedolare secca, che le sostituisce). Un contratto redatto senza attenzione a clausole essenziali come garanzie, uso dell’immobile e ripartizione delle spese accessorie può generare contenziosi importanti in corso di rapporto.
Domande frequenti
Posso aumentare liberamente il canone nel corso del contratto? No: durante i primi 4 anni il canone resta quello pattuito all’inizio (salvo eventuale clausola di adeguamento ISTAT, se non si opta per la cedolare secca). Nuove condizioni possono essere negoziate solo alla scadenza.
Posso disdire il contratto prima della scadenza? L’inquilino può recedere in qualsiasi momento per gravi motivi, con 6 mesi di preavviso. Il proprietario può farlo solo nei casi tassativi previsti dalla legge.
Conviene sempre il canone libero rispetto al concordato? Dipende dal mercato locale e dalla convenienza fiscale: te lo calcoliamo noi, caso per caso.
Hai un immobile da affittare?
Contattaci con fiducia: i nostri esperti ti assistono nella scelta tra canone libero e concordato e nella redazione del contratto più adatto. Scrivi a appcbelluno@gmail.com o vieni a trovarci in una delle nostre sedi.