Negozi, uffici, laboratori, magazzini: quando l’immobile non è destinato ad abitazione ma a un’attività economica, la locazione segue regole diverse da quelle abitative, pensate per bilanciare gli interessi del proprietario con la tutela dell’attività svolta dall’inquilino.
Cos’è la locazione ad uso diverso dall’abitazione
È la locazione di immobili destinati ad attività industriali, commerciali, artigianali, professionali, turistiche o di interesse pubblico. Resta disciplinata dalla Legge 27 luglio 1978, n. 392 (artt. 27 e seguenti), che non è stata superata dalla riforma del 1998 relativa alle sole locazioni abitative.
Durata minima e rinnovo
La legge fissa una durata minima di 6 anni per la generalità delle attività (commerciali, artigianali, industriali, di lavoro autonomo) e di 9 anni per le attività alberghiere e teatrali. Alla prima scadenza il contratto si rinnova automaticamente per un pari periodo, salvo disdetta comunicata dal locatore con un preavviso di 12 mesi (18 per gli alberghi).
Quando il proprietario può negare il rinnovo
Il locatore può opporsi al rinnovo solo per motivi tassativamente previsti dalla legge: destinare l’immobile a uso abitativo o all’esercizio in proprio di un’attività, procedere alla demolizione o ricostruzione integrale dell’edificio, o adibirlo a un uso comportante l’occupazione dell’intera unità immobiliare. Fuori da questi casi, il rinnovo è dovuto.
L’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale
Una delle tutele più importanti a favore del conduttore: alla cessazione del rapporto (per motivi non imputabili all’inquilino), quest’ultimo ha diritto a un’indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto (21 mensilità per le attività alberghiere), a compenso della clientela e dell’avviamento costruiti nel tempo. L’indennità non spetta in caso di risoluzione per inadempimento, fallimento del conduttore o recesso dello stesso.
Il regime fiscale per il proprietario
Per le persone fisiche che non agiscono in regime d’impresa, i canoni da locazione commerciale costituiscono reddito fondiario soggetto a IRPEF (non è ammessa la cedolare secca, salvo eccezioni molto limitate previste per specifiche categorie catastali di piccole dimensioni). La base imponibile è il maggiore tra il canone ridotto del 5% e la rendita catastale rivalutata.
Le clausole da non sottovalutare
In un contratto commerciale contano molto anche le clausole su: destinazione d’uso specifica dei locali, eventuale divieto o consenso alla sublocazione o cessione del contratto insieme all’azienda, ripartizione degli oneri di manutenzione, cauzione e garanzie accessorie. Sono aspetti che, se scritti in modo generico, generano spesso i contenziosi più costosi.
Domande frequenti
Posso affittare un negozio per meno di 6 anni? No, salvo che si tratti di un contratto a termine per specifiche attività stagionali o di durata transitoria espressamente previste dalla legge: la durata minima ordinaria è inderogabile a favore del conduttore.
Il conduttore può cedere il contratto insieme all’attività? Sì, se cede o affitta l’azienda può cedere anche il contratto di locazione senza il consenso del locatore, purché comunichi la cessione con lettera raccomandata.
Come evito di dover pagare l’indennità di avviamento? Solo nei casi previsti dalla legge (inadempimento del conduttore, suo recesso, fallimento). Va sempre verificato caso per caso con un professionista prima di procedere alla disdetta.
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