Dichiarazione IMU: la riforma verso l’invio solo telematico. Cosa devono sapere i proprietari

Hai una casa di proprietà e ti stai chiedendo se devi presentare anche tu la dichiarazione IMU? La risposta, nella maggior parte dei casi, è no. E con la riforma appena entrata in vigore la domanda giusta da farsi non è più “quando la pago”, ma “quando devo dichiarare qualcosa che il Comune non sa già”.

Molti proprietari confondono tre adempimenti diversi: il pagamento dell’IMU (che si versa ogni anno, con acconto e saldo, se l’immobile non è esente), la dichiarazione IMU (un documento che si presenta solo in determinate situazioni) e le comunicazioni che a volte arrivano dal proprio Comune per altri scopi. Sono tre cose distinte, con regole diverse. Il Decreto Legislativo 7 agosto 2026, n. 147 ha appena riscritto le regole della seconda, introducendo un cambiamento importante ma che, come vedremo, non è ancora del tutto operativo.

Cosa prevede la riforma dell’IMU

Il D.Lgs. 147/2026, pubblicato in Gazzetta Ufficiale l’11 agosto 2026 ed entrato in vigore il 12 agosto, interviene su diversi tributi regionali e locali nell’ambito del federalismo fiscale. Per quanto riguarda l’IMU, l’articolo 26 del decreto inserisce un nuovo comma (768-bis) nell’articolo 1 della legge 27 dicembre 2019, n. 160, cioè la legge che disciplina l’imposta municipale propria.

La novità, in sintesi: la dichiarazione IMU dovrà essere presentata esclusivamente in via telematica. Non sarà più, in prospettiva, un adempimento che si può assolvere anche con moduli cartacei o raccomandata: il canale digitale diventerà l’unico previsto dalla norma.

Attenzione: il principio è legge, ma non è ancora pienamente operativo

Qui serve chiarezza, perché è il punto su cui si genera più confusione. Il nuovo comma 768-bis è formalmente in vigore, ma rinvia a un decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze (da adottare sentita la Conferenza Stato-città ed autonomie locali) il compito di stabilire le modalità tecniche concrete con cui la dichiarazione telematica dovrà essere trasmessa, oltre a poter meglio individuare i casi in cui l’obbligo dichiarativo sussiste.

Fino a quando questo decreto attuativo non sarà emanato, restano valide le modalità e i modelli attualmente in uso (compresi, nella fase transitoria, i canali diversi da quello telematico). In altre parole: la direzione è tracciata e non cambierà, ma la data precisa da cui scatterà l’obbligo di usare solo il canale telematico dipende da un provvedimento che, al momento in cui scriviamo, non è ancora stato pubblicato. Diffida di chi scrive titoli con scadenze certe che oggi nessuno può conoscere con precisione.

Resta invece confermato, perché non è stato toccato dalla riforma, il termine ordinario per la presentazione: il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui ha avuto inizio il possesso dell’immobile o si sono verificate variazioni rilevanti ai fini del calcolo dell’imposta. La dichiarazione, una volta presentata, resta valida anche per gli anni successivi, finché non cambia nulla di rilevante.

Dichiarazione IMU: chi deve davvero presentarla?

Qui arriva il chiarimento che toglie il pensiero alla maggior parte dei proprietari: la dichiarazione IMU non è un adempimento annuale generalizzato. Non deve presentarla chiunque possieda una casa, ogni anno, come invece succede per il pagamento dell’imposta. La regola generale, che la riforma non ha cambiato, è che la dichiarazione va presentata quando si verifica l’inizio del possesso di un immobile oppure quando intervengono variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell’imposta, e solo se il Comune non è già in grado di conoscere quelle informazioni per altra via.

Un’eccezione a parte riguarda gli enti non commerciali (ad esempio associazioni, fondazioni, enti religiosi senza scopo di lucro), per i quali continua ad applicarsi una disciplina dichiarativa specifica e autonoma, con cadenza annuale, non modificata da questa riforma.

Quando (in genere) non serve presentare la dichiarazione

Nella maggior parte dei casi di compravendita “semplice” — cioè quando l’atto notarile viene registrato, trascritto e la voltura catastale avviene attraverso le procedure telematiche già in uso tra notai, Agenzia delle Entrate e Catasto — il Comune riceve comunque le informazioni essenziali sul nuovo proprietario e sull’immobile. In questi casi, di norma, la dichiarazione IMU non è dovuta: sarebbe una duplicazione di dati che l’ente ha già.

È un principio di buon senso prima ancora che normativo: la dichiarazione serve a colmare un vuoto informativo, non a ripetere ciò che l’amministrazione conosce già.

Casi in cui conviene verificare con attenzione

Ci sono situazioni in cui è più facile che scatti l’obbligo dichiarativo, o comunque conviene controllare con cura, perché la casistica dipende da elementi specifici (tipo di atto, presenza di agevolazioni, modalità con cui è stata comunicata la variazione). Sono esempi generali, utili per orientarsi: la situazione concreta va sempre verificata caso per caso, idealmente con l’aiuto di chi segue la pratica.

Cosa cambierà in concreto con l’invio telematico

Quando il decreto attuativo del MEF sarà pubblicato, cambierà soprattutto il canale: niente più modulo cartaceo consegnato allo sportello o spedito per raccomandata, ma trasmissione attraverso i canali telematici messi a disposizione dal Dipartimento delle Finanze (direttamente o tramite intermediari abilitati, come CAF e professionisti). L’obiettivo dichiarato della riforma è ridurre gli errori di trascrizione, velocizzare l’acquisizione dei dati da parte dei Comuni e uniformare un adempimento che finora ha conosciuto prassi diverse da territorio a territorio.

Quello che la norma non cambia, va ripetuto, sono i presupposti sostanziali: chi deve dichiarare e perché resta ancora oggi disciplinato dalle regole generali dell’IMU, in attesa che il decreto attuativo chiarisca eventuali dettagli tecnici ulteriori.

Cosa deve fare oggi un proprietario

Con questi elementi sul tavolo, il consiglio pratico è semplice: non serve alcuna azione immediata per la generalità dei proprietari che non hanno avuto variazioni nell’ultimo periodo. Ha invece senso:

• verificare se, nell’ultimo anno, si sono verificati eventi (acquisto, comodato, variazioni catastali, cambi di quota) che potrebbero richiedere una dichiarazione secondo le regole attualmente in vigore;
• continuare a rispettare le scadenze di pagamento dell’IMU, che non sono toccate da questa riforma;
• tenere d’occhio la pubblicazione del decreto attuativo del MEF, che chiarirà le modalità tecniche definitive della trasmissione telematica;
• in caso di dubbio su un caso specifico, chiedere una verifica a chi segue la propria posizione fiscale, piuttosto che affidarsi a sentito dire.

Per un quadro più ampio sugli adempimenti fiscali legati alla casa, può essere utile consultare la sezione Fisco e casa del sito APPC, che raccoglie le guide dedicate ai proprietari immobiliari di Belluno e Treviso.

APPC: informazione e assistenza per i proprietari

Le norme fiscali sulla casa cambiano con una frequenza che rende difficile, per chi possiede un immobile, restare sempre aggiornato. Tra dichiarazioni, contratti di locazione, questioni condominiali e adempimenti che si intrecciano tra loro, un errore di distrazione può costare caro o far perdere un’agevolazione a cui si aveva diritto.

Per verificare la propria situazione, chiedere un chiarimento su un caso specifico o semplicemente restare aggiornati sulle prossime novità (compreso il decreto attuativo del MEF), la sede APPC più vicina resta il punto di riferimento più semplice: i contatti di tutte le sedi sono disponibili sul sito.