A Belluno il convegno “Abitare a Belluno”
Bell’Host, il patto per la casa: riqualificare, affittare, ripartire
I numeri che fanno riflettere
Ad aprire i lavori è stato il Sindaco di Belluno, Oscar De Pellegrin, con una fotografia del problema che lascia poco spazio all’ottimismo facile. Nel solo Comune di Belluno, su 24.000 edifici residenziali, il 44% risulta libero. A livello provinciale, tra il 30 e il 35% delle abitazioni non è sul mercato. Un patrimonio immenso — costruito, riscaldato, tassato — che non produce nulla, né per i proprietari né per la comunità.
Le cause sono note a chiunque lavori nel settore: la paura della morosità, il costo delle ristrutturazioni, la complessità burocratica, la sfiducia in un sistema normativo percepito come ostile al proprietario. Ma come ha ricordato il Sindaco, il costo di questa immobilità non è solo privato.
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La mancanza di alloggi frena l’arrivo di nuovi lavoratori e delle loro famiglie — persone che potrebbero contribuire a contrastare lo spopolamento. Oscar De Pellegrin — Sindaco di Belluno |
In chiusura del suo intervento, il Sindaco Oscar De Pellegrin ha voluto ringraziare tutte le forze coinvolte nel percorso — associazioni di categoria, ordini professionali, sindacati e terzo settore — per aver saputo lavorare insieme su un tema così delicato.
Un ringraziamento particolare è andato al consigliere Paolo De Biasio, cui va il merito di aver coordinato e tenuto insieme il tavolo di lavoro in questi due anni, trasformando un’intenzione in un appuntamento concreto e partecipato.
Quanto anticipato dal sindaco è stato condiviso anche dal neoeletto Presidente della Provincia, Marco Staunovo Polacco, che ha definito la residenzialità «uno dei temi da affrontare a livello di area vasta», indicando l’iniziativa bellunese come una buona pratica da portare ai tavoli regionali e nazionali.
I contratti di locazione: un universo da conoscere
Il primo intervento tecnico ha riguardato gli strumenti contrattuali. Giuliano Marchi, in rappresentanza di Confedilizia, ha illustrato il «doppio binario» della Legge 431/98: da un lato i contratti a canone libero (4+4), dall’altro i contratti a canone concordato (3+2), basati sulle fasce di prezzo definite dagli Accordi Territoriali.
È l’Avv. Andrea Gatto dell’Associazione Sindacale Piccoli Proprietari Immobiliari di Treviso e Belluno (ASPPI) — intervenuto in una relazione condivisa con Confedilizia e APPC, cofirmatarie degli Accordi Territoriali — ad aver approfondito le due tipologie contrattuali più flessibili e strategiche per il mercato locale.
| Canone libero (4+4) | Il proprietario fissa liberamente il canone. Durata minima quattro anni, rinnovabile automaticamente per altri quattro. Cedolare secca al 21%. Nessun vincolo sulle fasce di prezzo degli Accordi Territoriali. |
| Canone concordato (3+2) | Il canone è definito entro le fasce degli Accordi Territoriali. In cambio: cedolare secca al 10%, aliquota IMU ridotta, durata più contenuta. Richiede l’attestazione di rispondenza rilasciata da una delle associazioni firmatarie (APPC, Confedilizia, ASPPI). |
| Contratti transitori | Durata massima 18 mesi, non rinnovabili. Ideali per un mercato del lavoro mobile. La motivazione della transitorietà — sia del locatore che dell’inquilino — deve essere documentata e allegata al contratto. |
| Contratti per studenti universitari | Durata da 6 a 36 mesi. Applicabili nei Comuni sede di università e in quelli limitrofi. Canone sempre concordato, con accesso ai relativi benefici fiscali. |
Un elemento trasversale a tutte le tipologie agevolate è diventato imprescindibile: l’attestazione di rispondenza. Rilasciata da una delle associazioni firmatarie degli Accordi — tra cui la nostra A.P.P.C. di Belluno — certifica la conformità del contratto e la correttezza del canone applicato.
Come ha chiarito l’Avv. Gatto: «Senza l’attestazione di rispondenza, il locatore non può accedere ai benefici fiscali del canone concordato.» Non è un adempimento facoltativo: è la condizione necessaria per cedolare secca al 10% e IMU ridotta. APPC Belluno/Treviso rilascia l’attestazione per tutti i contratti stipulati nell’ambito degli Accordi Territoriali provinciali.
Ristrutturare conviene: i numeri lo dimostrano
La Dott.ssa Annalisa Marrone dell’Ordine dei Commercialisti di Belluno ha illustrato il quadro delle agevolazioni fiscali disponibili nel 2026. La stagione dei «superbonus» è conclusa, ma gli strumenti rimasti sono tutt’altro che trascurabili.
Le detrazioni per ristrutturazioni, Ecobonus e Sismabonus sono a regime con aliquote del 50% sulla prima casa e del 36% sugli altri immobili, con rateazione in 10 anni. Confermato anche il Bonus Mobili al 50% su una spesa massima di 5.000 euro.
Il Geom. Paolo Vaccari ha tradotto questi numeri in casi concreti, dimostrando come un investimento in riqualificazione si trasformi in un aumento diretto e misurabile del valore locativo.
| Appartamento in condominio | Investimento: 30.000 € — Canone concordato: da 390 € a 580 € mensili. Un incremento di 190 €/mese che, al netto delle detrazioni fiscali, rende l’intervento conveniente in pochi anni. |
| Appartamento in bifamiliare | Investimento: 80.000 € — Canone concordato: da 410 € a 710 € mensili. Un aumento di 300 €/mese, cui si sommano i benefici fiscali sulla ristrutturazione e sulla cedolare secca. |
| Appartamento in centro storico | Investimento: 70.000 € — Canone concordato: da 510 € a 810 € mensili. Il centro storico offre margini di valorizzazione elevati, specie per immobili attualmente in classe energetica bassa. |
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Questa comparazione mostra come gli interventi incidano in modo significativo sul canone — senza contare i benefici fiscali che aumentano ulteriormente la redditività complessiva dell’investimento. geom. Paolo Vaccari — convegno Bell’Host, 28 marzo 2026 |
Gli Accordi Territoriali 2025: il tassello che mancava
A fine lavori l’intervento di Michele Sacchet, Vicepresidente di APPC Belluno/Treviso, che ha illustrato i contenuti degli Accordi Territoriali firmati nel febbraio 2025 per la Provincia di Belluno — un risultato atteso da anni e frutto di un nostro percorso associativo tenace.
Gli Accordi non si limitano a definire le fasce di canone. Introducono anche elementi premianti specifici per i proprietari che investono nella qualità del loro patrimonio:
+ 5% sul canone per gli immobili portati in classe energetica A o B — un incentivo diretto all’efficientamento che si somma ai bonus fiscali per la ristrutturazione.
+ 7% sul canone per chi sceglie un contratto di sei anni invece del classico 3+2 — più stabilità per l’inquilino, più redditività per il proprietario.
Gli Accordi Territoriali sono stati firmati da APPC, Confedilizia e ASPPI come associazioni dei proprietari, insieme alle organizzazioni degli inquilini SUNIA, SICET e UNIAT.
La loro firma — dopo anni di assenza nel Bellunese — è la precondizione di tutto: senza accordi, il canone concordato non esiste, e con esso scompaiono tutti i vantaggi fiscali che rendono conveniente affittare a prezzi calmierati.
Il ruolo dei professionisti: agenti immobiliari come punto di riferimento
Il convegno ha dedicato spazio anche al ruolo degli agenti immobiliari nel processo. Come sottolineato da Giuliano Dal Magro per FIAIP e Cristiano Simon per FIMAA, il professionista non è solo un intermediario commerciale: è il soggetto che seleziona gli inquilini, valuta le referenze, guida il proprietario nella scelta del contratto più adatto alla sua situazione.
In un mercato dove la paura della morosità è tra le principali cause di immobilizzo del patrimonio sfitto, affidarsi a un agente qualificato — e a un’associazione di categoria solida — riduce il rischio e aumenta la fiducia. Trasforma un immobile da costo fisso a risorsa produttiva.
Il passo successivo: uno sportello per i cittadini
Il convegno si è concluso con un impegno concreto dell’amministrazione comunale: la creazione di uno sportello informativo dedicato ai proprietari e agli inquilini, punto di riferimento permanente per orientarsi tra contratti, bonus fiscali, Accordi Territoriali e pratiche burocratiche.
Un segnale importante. Perché il problema della casa non si risolve in un convegno — ma i convegni servono a costruire la fiducia e le reti senza cui nessuna soluzione è possibile.
