Quando la proprietà diventa un peso

Immobili degradati e ruderi: cosa sta cambiando per i piccoli proprietari

Quante volte abbiamo sentito associati raccontarci di un vecchio casolare ereditato dai nonni, di un fienile diroccato in montagna, di una quota di appartamento che genera solo spese e preoccupazioni? In provincia di Belluno, con il suo territorio montano, i borghi spopolati e il patrimonio edilizio storico spesso difficile da valorizzare, questo è un tema che tocca molte famiglie.

Negli ultimi mesi il quadro normativo su questi immobili “difficili” ha vissuto una vera e propria rivoluzione — e poi una brusca frenata. È importante che i nostri associati capiscano cosa è successo e in quale situazione si trovano oggi.

Il problema: essere proprietari può diventare un rischio

Un edificio fatiscente o un terreno abbandonato non è solo un peso economico. È anche una fonte di responsabilità civile e penale. Se un muro crolla e ferisce qualcuno, o danneggia la proprietà confinante, il proprietario risponde in prima persona. Il Comune può inoltre imporre ordinanze di messa in sicurezza, con costi che spesso superano di gran lunga il valore reale del bene. Per molti piccoli proprietari, specialmente quelli che hanno ereditato questi immobili senza averli scelti, la situazione si è trasformata in un vero e proprio vicolo cieco: non riescono a venderli, non possono permettersi di ristrutturarli, e non trovano il modo di liberarsene.

L’estate 2025: una svolta storica

L’11 agosto 2025 le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno emesso una sentenza che sembrava finalmente risolvere il problema (sent. n. 23093/2025). La Corte ha stabilito in modo chiaro che il proprietario di un immobile ha il diritto di rinunciarvi attraverso un semplice atto notarile di rinuncia abdicativa: la proprietà passa automaticamente allo Stato, che non può opporsi né rifiutare. Non è necessario dimostrare alcun motivo di interesse pubblico — basta non voler più essere proprietari. La sentenza era nata da un caso concreto: due sorelle che volevano liberarsi di alcuni terreni inutilizzabili nel loro patrimonio, osteggiate dal Ministero dell’Economia e dall’Agenzia del Demanio. I giudici hanno dato ragione alle sorelle, e a migliaia di italiani nella stessa situazione.

Il colpo di scena: la Legge di Bilancio 2026

La finestra è rimasta aperta pochissimi mesi. Con la Legge di Bilancio 2026, in vigore dal 1° gennaio 2026, il Governo ha introdotto una condizione che di fatto blocca quasi tutte le rinunce: per poter cedere un immobile allo Stato, il proprietario deve dimostrare la piena conformità del bene alla normativa vigente — urbanistica, ambientale e sismica.

Il problema è evidente: per la stragrande maggioranza dei ruderi, degli edifici storici e degli immobili fatiscenti — proprio quelli di cui i proprietari vogliono liberarsi — ottenere questa certificazione è tecnicamente impossibile o economicamente insostenibile.

Non esiste nemmeno un documento ufficiale standardizzato che attesti tale conformità in modo onnicomprensivo. In pratica, chi aveva un immobile non conforme e non ha fatto in tempo ad agire entro il 31 dicembre 2025 si ritrova oggi nella stessa situazione di prima: bloccato.

Una proposta di legge per sbloccare la situazione

Non tutto è perduto. L’On. Erika Mazzetti (responsabile nazionale del dipartimento Lavori Pubblici di Forza Italia) ha presentato un emendamento volto a mitigare le nuove restrizioni e a tutelare chi si trova con immobili invendibili e pericolosi. La proposta è ancora in fase di discussione parlamentare, ma rappresenta un segnale importante che il tema è all’attenzione delle istituzioni.

Cosa fare se siete in questa situazione?

Prima di tutto, non agite da soli. Le opzioni a disposizione dipendono molto dal caso specifico: dalla natura del bene, dalla sua storia urbanistica, dalla presenza di altri comproprietari, dall’esistenza di debiti pregressi (IMU, tasse locali) che rimangono in capo al vecchio proprietario anche in caso di rinuncia.

Vi suggeriamo di:

• Consultare un notaio per verificare la situazione catastale e ipotecaria dell’immobile e capire se la rinuncia sia ancora praticabile nel vostro caso specifico.
• Valutare la vendita a privati, anche a prezzo simbolico: è ancora la via più percorribile per liberarsi di un bene indesiderato senza incorrere nei nuovi vincoli normativi.
• Contattare la nostra associazione: siamo a disposizione per orientarvi verso i professionisti giusti e tenervi aggiornati sull’evoluzione legislativa.

La questione degli immobili degradati tocca in modo particolare chi vive e ha radici nel nostro territorio. Molte famiglie bellunesi si ritrovano proprietarie di beni ereditati in borghi di montagna che non hanno più mercato, e che rischiano di diventare un peso insostenibile. Continueremo a seguire la vicenda legislativa da vicino e a informarvi su ogni sviluppo utile.

 

Michele Sacchet

APPC Belluno e Treviso

 

Associazione Piccoli Proprietari Case — Belluno/Treviso – Via Ippolito Caffi 116, Belluno

Per informazioni e consulenza: Tel. 0437 950360

 

 

Cerchi casa? Vendi casa?