Arriva il RUNAC: Registro Unico Nazionale degli Amministratori di Condominio
Un accordo storico tra le associazioni di categoria apre la strada a maggiore trasparenza e tutela per chi vive in condominio.
L’11 aprile la presentazione ufficiale del disegno di legge a Roma.
Il problema che tutti conoscono ma nessuno ha mai risolto
In Italia esistono circa 1,2 milioni di edifici condominiali. Ogni giorno, in queste strutture si decidono manutenzioni, si gestiscono fondi comuni, si affidano appalti, si pagano fornitori. Al centro di tutto c’è l’amministratore di condominio: una figura che gestisce patrimoni immobiliari per un valore complessivo che supera i 6.000 miliardi di euro a livello nazionale.
Eppure, fino a oggi, chiunque poteva presentarsi come amministratore. La normativa attuale — l’art. 71-bis delle disposizioni attuative del Codice Civile — stabilisce alcuni requisiti minimi, ma non prevede alcun sistema di accreditamento nazionale né un registro ufficiale pubblico. Il risultato è sotto gli occhi di tutti: abusivismo diffuso, gestioni opache, contenziosi che intasano i tribunali.
Il problema non è nuovo. Da anni si parla di albi, registri, patentini. Ma tra proposte di legge archiviate, tavoli tecnici senza esito e pressioni di lobby, nulla si è mai concretizzato. Fino ad ora.
L’accordo: cosa è successo e cosa prevede
Sabato 8 marzo 2026, le principali associazioni di categoria hanno raggiunto un’intesa formale per la creazione del RUNAC — Registro Unico Nazionale degli Amministratori di Condominio. Per la prima volta il fronte delle associazioni si è presentato unito su un testo condiviso.
- ► Registro pubblico online presso il MiMiT (Ministero delle Imprese e del Made in Italy), consultabile da chiunque
- ► Iscrizione condizionata alla formazione certificata dalle associazioni di categoria riconosciute ai sensi della Legge 4/2013
- ► Controllo diretto delle associazioni sul possesso dei requisiti: onorabilità, formazione iniziale, aggiornamento periodico
- ► Identificazione univoca degli iscritti tramite matricola digitale
- ► Polizza RC professionale obbligatoria come condizione per l’iscrizione
- ► Sanzioni per l’abusivismo: da 1.032 a 5.160 euro per chi esercita senza iscrizione
- ► Tracciamento delle attività, responsabilità e aggiornamenti formativi
Il disegno di legge sarà presentato ufficialmente l’11 aprile 2026 a Roma, presso l’Hotel Saint Martin, alla presenza della stampa e di tutte le associazioni firmatarie.
Il quadro normativo: una riforma attesa da tredici anni
Il RUNAC si inserisce in un momento di grande vivacità legislativa: a distanza di quasi tredici anni dall’ultima grande riforma del 2012, il Parlamento sta discutendo più proposte che puntano tutte nella stessa direzione.
| 2012 Riforma Lupi |
Introdotto l’art. 71-bis disp. att. c.c. con i requisiti minimi per l’amministratore. Ma senza registro pubblico né sanzioni efficaci per l’abusivismo. |
| 2022 DDL Bergesio |
Primo disegno di legge al Senato (n. 222) per istituire un Registro nazionale degli amministratori. Rimasto senza assegnazione di commissione. |
| Dic. 2025 AC 2692 – Gardini (FdI) |
Proposta depositata alla Camera: laurea obbligatoria per i nuovi amministratori, elenco nazionale al MiMiT, revisore condominiale obbligatorio sopra i 20 condòmini, sanzioni per l’abusivismo. |
| Mar. 2026 Accordo RUNAC |
Le associazioni di categoria convergono su un testo condiviso. Il ddl sarà presentato l’11 aprile a Roma. Per la prima volta il settore parla con una voce sola. |
La proposta di laurea e i nuovi standard professionali
La proposta di legge A.C. 2692 va anche oltre il registro: prevede che i nuovi amministratori debbano possedere una laurea triennale in discipline economiche, giuridiche, scientifiche o tecnologiche. Una stretta che mira ad avvicinare l’Italia agli standard europei.
In paesi come Belgio, Polonia, Austria, Germania, Francia e Lussemburgo la professione di amministratore condominiale è regolamentata per legge e richiede livelli di istruzione elevati. In Austria, Svizzera, Olanda e Germania vige l’obbligo di iscrizione alla camera di commercio. L’Italia è tra i pochi paesi europei in cui la professione resta sostanzialmente libera, nonostante le responsabilità in costante aumento. Il numero degli amministratori italiani è quasi il triplo rispetto a tutti gli altri paesi UE messi insieme.
È prevista una clausola di salvaguardia: i professionisti già iscritti a ordini o collegi (geometri, avvocati, ragionieri) potranno continuare a esercitare anche senza la laurea specifica. Chi opera senza iscrizione all’elenco nazionale rischia una sanzione amministrativa da 1.032 a 5.160 euro.
La riforma tocca anche i conti: revisori, trasparenza e fondi spese
Accanto al registro, le proposte di riforma introducono novità concrete che cambieranno la vita nei condomini e riguardano direttamente le tasche dei proprietari.
- ► Revisore contabile obbligatorio nei condomini con più di 20 condòmini: figura certificata, terza e indipendente, in carica 2 anni non rinnovabili
- ► Estratto conto trimestrale in area riservata online: l’amministratore dovrà pubblicare i movimenti entro 30 giorni dalla fine di ogni trimestre
- ► Fondo spese costituito a monte per i lavori straordinari: niente più pagamenti a stato avanzamento lavori senza copertura garantita
- ► Poteri rafforzati dell’amministratore per ordinare lavori di sicurezza anche in caso di assemblea inerte
- ► Stop ai pagamenti in contanti: tutte le transazioni condominiali dovranno essere tracciabili
- ► Dichiarazione di morosità notarile: in caso di compravendita, il notaio acquisirà la dichiarazione dell’amministratore sull’eventuale morosità dell’immobile
«Il condominio non è una semplice associazione di vicini, ma un soggetto che lo Stato utilizza per trattenere e versare le tasse. L’amministratore gestisce manutenzioni, impianti, adempimenti fiscali, sicurezza, appalti e bonus edilizi. Un professionista formato riduce errori gestionali, responsabilità civili e penali, e il ricorso a contenziosi.»
I numeri del problema: quanto costa l’abusivismo ai condomini
Per capire la portata del problema, vale la pena guardare i dati. Il patrimonio immobiliare condominiale italiano vale oltre 6.000 miliardi di euro. Le sole spese correnti condominiali muovono l’1,5% del PIL nazionale, che sale al 6% includendo le ristrutturazioni. Parliamo di decine di miliardi di euro gestiti ogni anno da soggetti i cui requisiti — fino a oggi — nessuno verificava davvero.
L’assenza di un registro ha favorito negli anni l’ingresso nel settore di figure improvvisate o abusive. Chi sceglie un amministratore oggi lo fa spesso “a fiducia”. Il RUNAC cambierebbe radicalmente questa dinamica: chi non è nel registro non è un professionista riconosciuto.
Il commento di APPC Belluno/Treviso: una battaglia che ci riguarda
Come associazione che tutela i piccoli proprietari di casa, accogliamo con favore questa iniziativa. I soci di APPC sanno bene cosa significa essere dalla parte sbagliata di un sistema squilibrato: pressione fiscale, obblighi normativi, adempimenti burocratici, tasse sugli immobili anche quando sfitti. Il piccolo proprietario deve rispettare ogni regola, ogni scadenza — mentre altri, in altri settori, ottengono deroghe e trattamenti di favore.
Ecco perché il RUNAC non è solo un tema per gli addetti ai lavori. È un tema che riguarda direttamente ogni proprietario che vive in condominio. Un amministratore incompetente o abusivo può significare danni economici, rischi legali, problemi di sicurezza che ricadono sulle nostre spalle.
Un registro pubblico e verificabile è uno strumento di legalità e trasparenza che va nella direzione giusta. Chiediamo le stesse regole per tutti: se il piccolo proprietario di casa deve rispettare ogni scadenza fiscale, ogni norma urbanistica, ogni obbligo di manutenzione — allora anche chi amministra i patrimoni di migliaia di famiglie deve essere verificabile, qualificato e responsabile.
L’APPC nazionale seguirà da vicino l’iter di questo disegno di legge e sarà presente nel dibattito, come sempre, dalla parte dei proprietari. E noi della sede APPC di Belluno e Treviso ve ne daremo informazione. Alla politica ora il dovere di intervenire, senza ulteriori rinvii.
Chi non è nel registro non è un professionista riconosciuto.
È tempo che i condomini italiani possano finalmente verificarlo.
📍 L’appuntamento: Roma, Hotel Saint Martin — 11 aprile 2026
CondominioCaffè, 9 marzo 2026 · isidorotricarico.it, 10 marzo 2026 · Proposta di legge A.C. 2692 (Gardini, FdI), dicembre 2025 · BibLus/ACCA, dicembre 2025 · Comitato Registro Nazionale Amministratori · CEPI – Confederazione Europea delle Professioni Immobiliari
