Riforma del condominio: cosa propone il nuovo disegno di legge e cosa non è ancora cambiato
In Senato è in discussione un nuovo disegno di legge che riscriverebbe diversi passaggi della disciplina del condominio. Vale la pena capire che cosa propone davvero, ma soprattutto ricordare un punto: al momento non è cambiato nulla.
In questo approfondimento
Da dove veniamo: la proposta ritirata
Nel febbraio scorso avevamo dato conto del ritiro della proposta di legge Gardini sulla riforma del condominio, in un articolo che resta valido: Riforma del Condominio: ritirata la proposta di legge Gardini. Quel testo è uscito di scena. Il disegno di legge di cui parliamo oggi è un atto diverso, con un altro numero, un’altra prima firma e un altro percorso parlamentare: non è la ripresentazione della proposta ritirata, ed è bene non confondere i due dossier.
Che cos’è il DDL 1816 e a che punto è
Si tratta dell’Atto Senato n. 1816, intitolato «Nuove disposizioni in materia di disciplina del condominio negli edifici». È di iniziativa parlamentare: primo firmatario il senatore Paolo Tosato, con i cofirmatari Stefani, Bergesio, Bizzotto, Cantù, Dreosto e Minasi.
La relazione che accompagna il testo dichiara l’obiettivo in modo esplicito: a più di dieci anni dall’entrata in vigore della legge 220 del 2012 sono emerse varie criticità, e si propone un cambio di prospettiva che guardi al condominio non solo come complesso di beni e interessi economici, ma anche come luogo in cui la gran parte dei cittadini vive e lavora.
Identikit dell’atto
- Atto: Senato n. 1816, XIX Legislatura.
- Presentazione: comunicato alla Presidenza il 24 febbraio 2026.
- Assegnazione: 2ª Commissione permanente (Giustizia) in sede redigente, il 18 marzo 2026.
- Relatore: senatore Salvatore Sallemi, nomina del 21 aprile 2026.
- Stato: in corso di esame in commissione dal 21 aprile 2026.
- Pareri richiesti: commissioni Affari costituzionali, Bilancio, Finanze, Ambiente e lavori pubblici, Industria e agricoltura.
Una parola sulla sede redigente, perché non è un dettaglio tecnico. In questa modalità la commissione non si limita a riferire all’Aula: discute e approva direttamente i singoli articoli, e all’Assemblea resta la sola votazione finale sul testo complessivo. È un percorso che, quando c’è convergenza politica, può essere più rapido di quello ordinario. Ma «più rapido» non significa «concluso»: il testo può ancora essere modificato in modo sostanziale.
Che cosa propone, articolo per articolo
Di seguito le proposte contenute nel testo presentato. Vanno lette tutte al condizionale: sono proposte, non norme in vigore.
| Art. | Interviene su | Che cosa propone |
|---|---|---|
| 1 | Art. 1129 c.c. — amministratore | Obbligo di trasparenza con pubblicazione online dell’estratto conto del conto corrente condominiale entro 30 giorni dalla fine di ogni trimestre; esonero da responsabilità per l’amministratore che dimostri di non aver potuto adempiere a causa della morosità dei condomini, avendo correttamente svolto i propri obblighi |
| 2 | Art. 1136 c.c. — maggioranze | Riduzione della maggioranza richiesta per approvare interventi obbligatori per legge, come quelli necessari a ottenere il certificato di prevenzione incendi |
| 3 | Assicurazione | Obbligatorietà della polizza condominiale per perimento parziale o totale dell’edificio e per la responsabilità civile verso terzi |
| 4 | Art. 63 disp. att. c.c. — morosità | Sospensione dei servizi suscettibili di utilizzazione separata in caso di mora protratta per un semestre; l’acquirente deve ricevere prima del rogito, tramite il notaio, la dichiarazione dell’amministratore sulla morosità dei due esercizi precedenti |
| 5 | Art. 67 disp. att. c.c. — deleghe | Nei supercondomini con più di sessanta partecipanti, divieto di conferire deleghe all’amministratore per la partecipazione alle assemblee, salvo il caso previsto dal terzo comma |
| 6 | Art. 70 disp. att. c.c. — sanzioni | Il condomino risponde delle infrazioni al regolamento commesse dai propri aventi causa a qualsiasi titolo |
| 7 | Art. 71-bis disp. att. c.c. — requisiti | Riferimento alla norma UNI 10801:2024 per gli amministratori di edifici con bilanci superiori a 100.000 euro o con più di cinquanta unità immobiliari |
| 8 | Conduttore | Il conduttore, che già vota sulle spese di riscaldamento e condizionamento, risponderebbe in solido con il proprietario delle relative spese |
| 9 | Art. 30 legge 220/2012 | Le spese condominiali sarebbero soddisfatte con precedenza anche nelle procedure di espropriazione individuale |
| 10 | Fisco | Detraibilità del compenso dell’amministratore per l’unità adibita ad abitazione principale, entro 500 euro per ciascuna annualità |
I punti che toccano da vicino il proprietario
La morosità. È il capitolo più rilevante. Oggi la sospensione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato è già prevista dall’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile; il disegno di legge interverrebbe sui presupposti, agganciandoli a una mora protratta per un semestre sulla base dello scadenzario deliberato dall’assemblea. Per chi amministra e per chi paga regolarmente è un tema concreto: la morosità di alcuni si scarica sempre sugli altri.
Chi compra un appartamento. La proposta prevede che l’acquirente riceva preventivamente, per il tramite del notaio rogante, la dichiarazione dell’amministratore sulla morosità relativa ai due esercizi precedenti. Sarebbe una tutela seria in fase di compravendita, perché oggi il subentrante risponde delle spese dell’anno in corso e del precedente e non sempre lo scopre in tempo utile.
La polizza obbligatoria. Renderebbe strutturale una copertura che molti condomini già hanno, ma non tutti. È una voce di spesa in più, da valutare insieme al rischio che copre.
Il conduttore. Prevedere una responsabilità solidale dell’inquilino per le spese di riscaldamento e condizionamento cambierebbe un equilibrio consolidato: oggi il condominio si rivolge al proprietario, che poi si rivale sul conduttore. Per il locatore sarebbe un alleggerimento.
La detrazione del compenso dell’amministratore. Fino a 500 euro l’anno per l’abitazione principale: una misura di portata limitata, ma che tocca direttamente la fiscalità della casa.
Che cosa non è ancora cambiato
Attenzione a non anticipare i tempi
Fino all’approvazione definitiva e alla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale continua ad applicarsi la disciplina vigente, cioè il codice civile come modificato dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220. Restano quindi invariati, per ora:
- le maggioranze assembleari attualmente previste dall’articolo 1136 del codice civile;
- i requisiti per fare l’amministratore fissati dall’articolo 71-bis delle disposizioni di attuazione;
- la disciplina della morosità e della sospensione dei servizi nella formulazione oggi in vigore;
- l’assenza di un obbligo generalizzato di polizza condominiale;
- il regime fiscale del compenso dell’amministratore.
Nessun amministratore e nessuna assemblea possono applicare oggi le regole contenute nel disegno di legge. Chi le proponesse come già vigenti sbaglierebbe.
Sul fronte degli adempimenti realmente operativi, il riferimento resta semmai il registro degli amministratori di cui abbiamo parlato in Arriva il RUNAC.
Che cosa deve fare il proprietario
- Non modificare nulla adesso. Regolamento, tabelle millesimali e delibere continuano a seguire le regole attuali.
- Leggere il proprio regolamento. Diverse questioni che il disegno di legge vorrebbe risolvere per via legislativa possono già essere disciplinate dal regolamento contrattuale.
- Chiedere conto della morosità. Se si sta comprando, richiedere all’amministratore la situazione dei pagamenti è già oggi una precauzione elementare, anche senza obbligo di legge.
- Verificare la copertura assicurativa. Se il condominio non ha una polizza, vale la pena valutarla in assemblea a prescindere dall’esito del disegno di legge.
- Seguire l’iter. Il testo è in commissione e può cambiare: le conclusioni si tirano alla fine.
Domande frequenti
La riforma del condominio è già in vigore?
No. Il DDL 1816 è in corso di esame nella 2ª Commissione permanente del Senato. Fino all’approvazione definitiva e alla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale continua ad applicarsi la disciplina attuale.
È lo stesso testo della proposta Gardini che era stata ritirata?
No. Si tratta di un atto distinto, con numero, primi firmatari e percorso parlamentare diversi. La proposta ritirata non è tornata in gioco.
Che cosa significa che il testo è in «sede redigente»?
Significa che la commissione discute e approva direttamente i singoli articoli, mentre all’Assemblea resta la votazione finale sul complesso del testo. È un procedimento che può essere più rapido, ma non garantisce alcun esito.
La polizza condominiale è già obbligatoria?
No. L’obbligo è una delle proposte contenute nel disegno di legge. Oggi la stipula dipende da una decisione dell’assemblea o da una previsione del regolamento.
Posso già detrarre il compenso dell’amministratore?
No. La detraibilità entro 500 euro per l’abitazione principale è una proposta del disegno di legge e non una norma vigente.
Fonti ufficiali
- Senato della Repubblica — Atto Senato n. 1816, scheda e iter
- Senato della Repubblica — Testo del disegno di legge n. 1816 e relazione illustrativa
Per gli altri adempimenti che riguardano chi possiede un immobile locato in condominio è utile anche il nostro approfondimento sulla registrazione del contratto di affitto.
Articolo informativo e divulgativo, aggiornato al 5 settembre 2026: descrive un disegno di legge in corso di esame e non norme in vigore. Non costituisce parere legale e non sostituisce una consulenza sul singolo caso. Gli uffici di APPC Belluno e Treviso seguono l’evoluzione del provvedimento e assistono i soci nelle questioni condominiali.
