Affitti brevi 2026: nuove regole, CIN e tasse per i proprietari
Affitti brevi 2026: tra fine agosto e i mesi che porteranno alla prossima legge di bilancio, il tema torna al centro del dibattito politico e mediatico. Per chi possiede uno o più appartamenti a Belluno, Treviso e in tutta la provincia, la domanda è sempre la stessa: cosa devo davvero fare oggi, e cosa invece è ancora solo una proposta? In questo articolo separiamo con chiarezza le regole già in vigore nel 2026 (CIN e fiscalità) da quelle ancora in discussione a livello nazionale, con esempi pratici e le fonti istituzionali di riferimento.
⚠ Attenzione: come leggere questo articolo
Nelle prossime sezioni trovate due tipi di riquadro: Già in vigore per le regole scritte in una legge o decreto pubblicati in Gazzetta Ufficiale e quindi applicabili oggi, e In discussione per proposte, disegni di legge o ipotesi ancora al vaglio del Parlamento o del Governo, che potrebbero cambiare, essere modificate o non essere mai approvate. Nessuna delle informazioni contrassegnate come “in discussione” deve essere considerata una regola già operativa.
CIN: cosa è già obbligatorio nel 2026
Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) è oggi l’obbligo più concreto per chi affitta un immobile a fini turistici o tramite locazione breve. Non è una novità annunciata: è già legge, introdotta dall’art. 13-ter del Decreto Legge 18 ottobre 2023, n. 145 (il cosiddetto “Decreto Anticipi”), e operativo attraverso la Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo.
✓ Già in vigore — Il CIN in sintesi
- Chi deve richiederlo: proprietari e gestori che affittano unità abitative per finalità turistiche o tramite locazione breve, oltre alle strutture ricettive alberghiere ed extra-alberghiere.
- Dove va esposto: in ogni annuncio, su qualsiasi portale o canale (online e offline), e all’esterno dell’immobile, con modalità che rispettino eventuali vincoli urbanistici o paesaggistici.
- Obblighi per portali e intermediari: chi pubblica annunci (piattaforme come i portali di prenotazione, agenzie, siti privati) deve garantire che il CIN sia visibile; gli annunci privi di CIN possono essere rimossi.
- Dotazioni di sicurezza: gli immobili destinati a locazione breve devono avere rilevatori di gas combustibili, rilevatori di monossido di carbonio ed estintore a norma.
- Sanzioni: da 800 a 8.000 euro per la mancata richiesta del CIN; da 500 a 5.000 euro per la mancata esposizione; da 600 a 6.000 euro per la mancanza delle dotazioni di sicurezza; da 2.000 a 10.000 euro per chi svolge l’attività in forma imprenditoriale senza la prevista SCIA al SUAP del Comune.
Fonte: art. 13-ter D.L. 145/2023 e FAQ della Banca Dati Strutture Ricettive — Ministero del Turismo.
In pratica, se possedete anche un solo appartamento che affittate per brevi periodi turistici, il CIN non è un’opzione: è un adempimento già obbligatorio, verificabile dagli organi di controllo comunali insieme alla Guardia di Finanza e all’Agenzia delle Entrate.
Fiscalità 2026: cedolare secca, soglie e Partita IVA
È sul fronte fiscale che si registra la novità più rilevante per chi possiede più di un immobile. La Legge di Bilancio 2026 (Legge 30 dicembre 2025, n. 199, art. 1 comma 17) ha abbassato la soglia oltre la quale l’attività di locazione breve si presume svolta in forma imprenditoriale: attenzione, quindi, a non fare riferimento ad articoli meno recenti che parlano ancora della vecchia soglia di 4 immobili, ormai superata.
✓ Già in vigore — Le regole fiscali 2026
- Nuova soglia: dal 2026 si possono destinare alla locazione breve al massimo 2 appartamenti per periodo d’imposta mantenendo il regime “privato” (persona fisica, non in forma d’impresa). Dal terzo immobile, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale, indipendentemente dalle intenzioni del proprietario.
- Cedolare secca: resta possibile per chi rientra nella soglia, con aliquota del 21% riservata a una sola unità immobiliare a scelta del contribuente (da indicare in dichiarazione) e aliquota ordinaria del 26% per l’eventuale secondo immobile in cedolare secca. Questa distinzione 21%/26% è in vigore dal 1° gennaio 2024 e confermata per il 2026.
- Base imponibile: per le locazioni brevi la cedolare secca si applica sull’intero canone percepito, senza l’abbattimento forfetario del 5% previsto per altre tipologie di locazione.
- Oltre la soglia: il superamento dei 2 immobili comporta, di norma, l’obbligo di apertura di partita IVA, l’iscrizione come attività imprenditoriale e la perdita della possibilità di applicare la cedolare secca su tutti gli immobili eccedenti.
Fonte: Legge 30 dicembre 2025, n. 199 (Legge di Bilancio 2026) — Gazzetta Ufficiale; Agenzia delle Entrate — locazioni brevi e cedolare secca.
Per un quadro più ampio su come funziona la cedolare secca anche per le locazioni ordinarie, e sugli altri adempimenti fiscali del proprietario (IMU, catasto), potete consultare la nostra guida Fisco e casa: cedolare secca, IMU e catasto per proprietari.
Il nuovo disegno di legge nazionale: cosa è scritto e cosa è ancora in discussione
Da tempo si parla di una disciplina nazionale unica e organica per gli affitti brevi, che dovrebbe affiancare le regole fiscali già approvate con una cornice normativa dedicata a durata minima dei soggiorni, poteri dei Comuni, contrasto all’abusivismo e requisiti amministrativi (come la SCIA per chi opera in forma imprenditoriale). Al momento della pubblicazione di questo articolo, però, non risulta approvata alcuna nuova legge nazionale organica su questi aspetti: quanto circola sulla stampa e nel dibattito pubblico resta, appunto, oggetto di discussione.
✎ In discussione — Cosa potrebbe cambiare (non ancora legge)
- Un disegno di legge quadro presentato negli anni scorsi dal Ministero del Turismo, che punta a una disciplina uniforme su tutto il territorio nazionale, è tuttora all’esame delle Camere: contiene, tra le ipotesi discusse, l’introduzione di un soggiorno minimo in alcune aree e regole più stringenti sull’identificazione degli host, ma il suo iter non si è ancora concluso.
- Diverse Regioni (ad esempio Puglia ed Emilia-Romagna) hanno approvato o proposto normative proprie che assegnano ai Comuni maggiori poteri di regolazione sugli affitti brevi nei centri storici e nelle zone a forte pressione turistica; alcune di queste norme regionali sono state oggetto di contenzioso costituzionale con il Governo proprio sul riparto di competenze tra Stato e Regioni.
- Associazioni di categoria e amministratori locali continuano a chiedere regole più nette su contrasto all’abusivismo, tracciabilità degli host e strumenti per i sindaci nelle zone a maggiore tensione abitativa.
Nessuna di queste misure è oggi obbligatoria su tutto il territorio nazionale né automaticamente applicabile a Belluno e Treviso. APPC continuerà a monitorare l’iter parlamentare e ad aggiornare i propri iscritti non appena un testo verrà effettivamente approvato e pubblicato in Gazzetta Ufficiale.
Cosa cambia per Belluno e Treviso
Le regole fiscali e il CIN, essendo di fonte statale, si applicano allo stesso modo su tutto il territorio nazionale: quindi anche a Belluno, Feltre, l’Alpago, il Cadore, Cortina d’Ampezzo, la Val di Zoldo, l’Agordino, la Valbelluna e Lamon, così come a Treviso, Valdobbiadene e nella Pedemontana del Grappa, un proprietario che affitta un appartamento per finalità turistiche deve già oggi avere il CIN e rispettare le soglie della cedolare secca appena descritte.
Diverso è il discorso per le eventuali limitazioni ulteriori (soggiorno minimo, zone a numero chiuso, regole specifiche sui centri storici) di cui si discute a livello nazionale o che alcune grandi città e città metropolitane stanno introducendo autonomamente: si tratta, ad oggi, di misure pensate per contesti a fortissima pressione turistica o legate a specifiche categorie di Comuni, e non risultano regolamenti equivalenti già adottati nei Comuni della Bellunese o della Marca Trevigiana. Questo non significa che non potranno mai arrivare: significa che, ad oggi, non vanno presentate come già vigenti nel nostro territorio. Chi possiede un immobile in una località turistica come Cortina d’Ampezzo, dove la pressione degli affitti brevi è particolarmente sentita nei periodi di alta stagione, farà bene comunque a tenersi aggiornato tramite il proprio Comune e tramite APPC su eventuali futuri regolamenti locali.
Se invece state valutando, in alternativa alla locazione turistica, un contratto di locazione tradizionale, potete confrontare le diverse opzioni nella nostra panoramica su tutte le tipologie di contratto di locazione, oppure approfondire il canone concordato 3+2 e la locazione a canone libero 4+4.
Tre esempi pratici
Ogni situazione va sempre verificata con un professionista, ma questi tre schemi aiutano a capire come cambia il quadro in base al numero di appartamenti affittati.
1️⃣ Un proprietario con un solo appartamento (uso occasionale)
- CIN obbligatorio, da esporre in annuncio e all’esterno dell’immobile.
- Resta sotto la soglia dei 2 immobili: nessuna presunzione di imprenditorialità.
- Può optare per la cedolare secca al 21% sull’unico immobile.
- Nessun obbligo di partita IVA né di SCIA.
2️⃣ Un proprietario con due appartamenti
- CIN obbligatorio per entrambi gli immobili, esposto separatamente in ciascun annuncio.
- È ancora entro la soglia dei 2 immobili: resta nel regime privato.
- Può scegliere la cedolare secca al 21% su una sola unità (a sua scelta) e al 26% sull’altra.
- Ancora nessun obbligo di partita IVA, ma è il limite massimo prima della presunzione di imprenditorialità: conviene già pianificare con un commercialista un eventuale terzo immobile.
3️⃣ Un proprietario con tre appartamenti
- Superata la soglia dei 2 immobili: l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale, anche se il proprietario non se ne considera un “operatore”.
- Verosimile obbligo di apertura di partita IVA e di SCIA al SUAP del proprio Comune per l’attività ricettiva/di locazione breve.
- La cedolare secca, in questi casi, generalmente non è più applicabile agli immobili eccedenti la soglia: il reddito confluisce nella tassazione d’impresa.
- Il CIN resta comunque obbligatorio per ciascun immobile.
Questi esempi hanno finalità divulgativa: la situazione fiscale concreta va sempre verificata con un commercialista o con un consulente fiscale, tenendo conto di eventuali altri redditi, della composizione del nucleo familiare e delle caratteristiche specifiche di ogni immobile.
Tabella riassuntiva
| Situazione | CIN | Soglia imprenditorialità | Cedolare secca | Partita IVA / SCIA |
|---|---|---|---|---|
| 1 appartamento | Obbligatorio | Sotto soglia | 21% possibile | Non richiesta |
| 2 appartamenti | Obbligatorio per entrambi | Al limite della soglia | 21% su uno, 26% sull’altro | Non richiesta |
| 3 o più appartamenti | Obbligatorio per ciascuno | Superata | Generalmente non applicabile oltre soglia | Verosimilmente richiesta |
Domande frequenti
Il CIN è già obbligatorio?
Sì. Il CIN è già obbligatorio, introdotto dal D.L. 145/2023, per chi affitta un immobile a fini turistici o tramite locazione breve: va richiesto tramite la Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo ed esposto in ogni annuncio e all’esterno dell’immobile.
Quanti appartamenti posso affittare con locazione breve nel 2026 restando in regime privato?
Fino a 2 appartamenti per periodo d’imposta, secondo la soglia introdotta dalla Legge di Bilancio 2026. Dal terzo immobile l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale.
Dal terzo appartamento devo aprire partita IVA?
Nella generalità dei casi sì: superata la soglia dei 2 immobili, l’attività si presume imprenditoriale e comporta, di norma, l’apertura della partita IVA e altri adempimenti come la SCIA al Comune. Ogni caso concreto va comunque verificato con un professionista.
La cedolare secca sugli affitti brevi è ancora possibile?
Sì, per chi rientra nella soglia dei 2 immobili: 21% su una unità a scelta del contribuente, 26% sull’eventuale seconda unità. Oltre la soglia, la cedolare secca generalmente non si applica più agli immobili eccedenti.
Le nuove regole annunciate dal Governo sono già entrate in vigore?
Dipende da quali: le regole fiscali (soglia dei 2 immobili, aliquote 21%/26%) sono già legge, contenute nella Legge di Bilancio 2026. Il disegno di legge quadro nazionale su durata minima, poteri dei Comuni e contrasto all’abusivismo è invece ancora all’esame del Parlamento e non è al momento legge dello Stato.
Le nuove limitazioni valgono anche a Belluno e Treviso?
Le regole fiscali e il CIN valgono su tutto il territorio nazionale, quindi anche nella Bellunese e nella Marca Trevigiana. Eventuali limitazioni aggiuntive (durata minima, zone dedicate) di cui si discute a livello nazionale o adottate autonomamente da alcune grandi città non risultano, ad oggi, introdotte nei Comuni di quest’area.
Hai un immobile in locazione?
Le regole su CIN, fiscalità e affitti brevi cambiano rapidamente: prima di trasformare un appartamento in una locazione turistica, o se hai già un immobile affittato e vuoi essere sicuro di essere in regola, rivolgiti ad APPC – Associazione Piccoli Proprietari Case. Ti aiutiamo a capire le regole prima che diventino un problema.
Telefono: 0437 950 360 • Email: appcbelluno@gmail.com
Sede di Belluno: Via Ippolito Caffi, 116 – Belluno
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Le informazioni contenute nell’articolo hanno carattere generale e divulgativo e non sostituiscono la consulenza fiscale o legale sul singolo caso.
